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4月13日，京投发展发布2021年度报告。

报告显示，截至2021年末，京投发展全年签约销售额161.23亿元，同比增长13.32%；回款额159.85亿元、同比增长20.72%；实现收入67.65亿元，同比减少23.67%，归属股东净利润3.28亿元，同比减少33.87%。2021年度毛利率较上年同期减少6.93个百分点，毛利润减少10.60亿元。

京投发展方面表示，营业收入变动主要受产品销售区域、定位及坐落位置等因素影响，本期结转物业面积近一半位于二线城市无锡，货值相对较低，而上年同期交付物业集中在北京。

据年报，京投发展20221年计划新开工面积8.92万平方米，实际开工11.65万平方米，完成计划的130.61%，计划竣工面积48.35万平方米，实际竣工48.41万平方米，完成计划的100.12%。

报告期内，北京市基础设施投资有限公司（以下简称京投公司）、北京京投置地房地产有限公司（以下简称京投置地）联合体先后以56.1亿、48.5亿及70.7亿，拿下朝阳区东坝车辆基地综合利用项目三宗地，该组团地块合计建设用地面积19.79万平米，建面36.3万平米。

京投发展表示，未来公司将继续聚焦TOD轨道物业开发。

10年间，京投发展陆续投资开发了西华府、北京公园悦府、琨御府、岚山、无锡愉樾天成等多个TOD轨道物业开发项目，总建筑面积超277万平方米。

简意来说，TOD属于地铁上盖物业项目。此概念最早源于香港，是指建筑物与地铁站厅出入口直接连通，交通零接驳的一种建筑形式。广义地讲，地铁站500~800m范围内的建筑物，能够通过地下通道或者商业设施、其他公共设施与地铁站实现连通，此类建筑统称为地铁上盖物业。

这类项目虽然能够打通物业与交通，成为发展中心，但是，TOD项目的建设周期一般较长，单个项目体量较大，这也造成其业绩增长对单个项目的依赖程度较高。

截至2021年12月31日，京投发展资产总额46.8亿元，较去年期末减少30.05亿元，减幅6.03%；负债总额356.44亿元，较年初相比减少了57.55亿元，减幅13.90%；资产负债率76.16%，与年初相比减少6.96个百分点。

京投发展在年报中解释称，随着规模的扩大，项目开发速度持续加快，这导致公司的预收账款同比增加89.47%至17.5亿元，在公司的总负债中，有约37.1亿元的预收账款，占比达8.83%。

在行业前景未知率升高的当下，京投发展的预收账款能否真正的完成回款链，仍然存疑。

值得一提的是，京投发展股东户数低于行业平均水平。根据Choice数据，截至2022年3月31日房地产行业上市公司平均股东户数为5.67万户。其中，处于4.5万~7.5万户数区间的公司占比最高，为25.64%。而截至2022年3月31日，京投发展股东户数为4.03万户，较2021年12月31日减少3701户，减幅为8.40%。

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